Hay muchos casos de subrogación, aunque el más usual es el de deudores o acreedores. Sin embargo, también puede existir para distintos tipos de contratos, como alquileres o hipotecas.
Si la sustitución es de personas, estamos frente a una subrogación personal, mientras que, si se sustituye una cosa, se tratará de una subrogación real.
La subrogación está regulada por el Código Civil y otras leyes. La subrogación permite la sustitución sin necesidad de formalizar un nuevo contrato.
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Se presumirá que hay subrogación:
1.º Cuando un acreedor pague a otro acreedor preferente.
2.º Cuando un tercero, no interesado en la obligación, pague con aprobación expresa o tácita del deudor.
3.º Cuando pague el que tenga interés en el cumplimiento de la obligación, salvos los efectos de la confusión en cuanto a la porción que le corresponda.
Artículo 1210 del Código Civil
Tipos de subrogación
Hay dos tipos de subrogación: personal y real.
1. Subrogación personal
Una persona sustituye a otra en el ejercicio de derechos o cumplimiento de obligaciones. Puede sustituirse tanto el acreedor como el deudor.
- Subrogación del acreedor: los derechos del acreedor son transferidos a una nueva entidad o persona. Normalmente se produce en las consolidaciones de deuda, que permiten al deudor mejorar su posición respecto de las deudas que tiene con diferentes entidades.
- Subrogación del deudor: las obligaciones de pago son asumidas por otra persona. El acreedor debe aceptar al nuevo deudor. El caso más frecuente es el de adquisición de una vivienda hipotecada. Se evita realizar una nueva transacción y solamente exige la inscripción en la notaría del nuevo deudor.
2. Subrogación real
Se produce cuando se sustituye un bien por otro en el patrimonio de una persona, de manera que el bien nuevo ocupa el lugar del antiguo dentro del mismo régimen.
Debe existir una relación de causalidad entre la salida de un bien y la entrada de otro. Además, el bien tiene que estar sujeto a una afectación especial, por ejemplo, derechos de terceros sobre éste.
Los casos más comunes de subrogación real son los de adquisición de bienes gananciales, enajenación de bienes de reservas hereditarias, sustitución de inmuebles en caso de hipotecas por indemnización o expropiación, entre otros.
La subrogación hipotecaria
Analizaremos a continuación las características de la subrogación hipotecaria, ya que es el caso más habitual de subrogación.
La subrogación hipotecaria aparece cuando se sustituye una de las partes, ya sea el deudor o el acreedor. Está regulada por la Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.
Subrogación del acreedor
Según esta norma, los deudores hipotecarios pueden cambiar de entidad financiera con la cual tienen suscrita la hipoteca, si otra entidad les ofrece el mismo producto en condiciones más ventajosas.
En la práctica, las entidades deben ser bancos, cajas de ahorro, cooperativas de crédito u otras empresas financieras.
Cuando el préstamo se haya realizado por escritura pública, según el artículo 1211 del Código Civil no es necesaria la conformidad del acreedor original.
El deudor podrá hacer la subrogación sin consentimiento del acreedor, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, y expresando en la carta de pago la procedencia de la cantidad pagada.
Artículo 1211 del Código Civil
La subrogación se debe formalizar mediante una escritura en la que consten las nuevas condiciones, como tipo de interés y plazo del préstamo. Las subrogaciones no registradas no son válidas.
La subrogación hipotecaria se encuentra exenta del pago del impuesto por los Actos Jurídicos Documentados.
Subrogación del deudor
En el caso de sustitución del deudor, la norma vigente es la Ley Hipotecaria. Se produce cuando una persona adquiere una vivienda hipotecada.
A diferencia de la subrogación del acreedor, sí debe existir consentimiento, ya que la operación involucra tres partes: el vendedor, el comprador y el acreedor hipotecario.
Sin embargo, este último solo puede manifestarse sobre la subrogación, pero no impedir la compraventa. El nuevo deudor puede solicitar la novación o modificación de las condiciones de la hipoteca.
En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito.
Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiere descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado.
Artículo 118 de la Ley Hipotecaria
Cláusula suelo
Un aspecto que se debe tener en cuenta en la subrogación hipotecaria es la cláusula suelo.
La cláusula suelo es el importe mínimo de interés a pagar en las cuotas de una hipoteca, y puede ser incluida en el préstamo hipotecario.
Sin embargo, el nuevo deudor puede solicitar la anulación de la cláusula suelo en un préstamo hipotecario existente.
La subrogación de inquilinos
La subrogación de inquilinos es la posibilidad permitida por la ley, para que, ante el fallecimiento del arrendatario, otra persona pueda continuar alquilando la vivienda en las mismas condiciones que el anterior.
Está regulada por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos para contratos de alquiler celebrados con posterioridad al 1° de enero de 1995.
Las personas que pueden subrogar un contrato de alquiler, en orden de prelación, son:
- El cónyuge o la persona con la que estuviera conviviendo en una relación de afectividad similar, los dos años anteriores al momento del fallecimiento. Excepto que tuvieran hijos en común, con lo cual bastará la mera convivencia.
- Los descendientes sujetos a la patria potestad o tutela del fallecido o hubiesen convivido con éste los dos años anteriores al fallecimiento.
- Ascendientes o hermanos en el mismo caso.
- Otras personas con relación de parentesco hasta tercer grado colateral, que hubieran convivido con el fallecido los dos años anteriores al fallecimiento, y padecieran una minusvalía igual o superior al 65%.
Si hay varias personas con derecho a la subrogación del arrendamiento, y no existe unanimidad acerca de quién será el beneficiario de la subrogación, el orden de prelación puede alterarse de la siguiente manera:
- Los padres septuagenarios tienen prioridad sobre los descendientes.
- Entre descendientes y ascendientes, tienen preferencia los grados más próximos.
- Entre hermanos, tiene prioridad el doble vínculo sobre el medio hermano.
- En caso de igualdad, se preferirá a quien padezca una minusvalía, o tenga mayores cargas familiares.
- Entre los descendientes, se preferirá al de menor edad o el hermano más joven.
- Entre ascendientes, al de mayor edad.
1. En caso de muerte del arrendatario, podrán subrogarse en el contrato:
a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del fallecimiento conviviera con él.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.
2. Si existiesen varias de las personas mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo sobre el medio hermano.
Los casos de igualdad se resolverán en favor de quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia, en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.
Artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
La subrogación de plantillas
Por último, mencionemos el caso, bastante frecuente, en el caso de empresas prestadoras de servicios, con el objetivo de mantener la estabilidad del empleo.
Está regulada por la Constitución y el Estatuto de los Trabajadores en su artículo 44 sobre las sucesiones de empresas.
1. El cambio de titularidad de una empresa, de un centro de trabajo o de una unidad productiva autónoma no extinguirá por sí mismo la relación laboral, quedando el nuevo empresario subrogado en los derechos y obligaciones laborales y de Seguridad Social del anterior, incluyendo los compromisos de pensiones, en los términos previstos en su normativa específica, y, en general, cuantas obligaciones en materia de protección social complementaria hubiere adquirido el cedente.
Artículo 44.1 del Estatuto de los Trabajadores
Según esta norma, el cambio de titularidad de una empresa o unidad productiva autónoma no extingue la relación laboral, quedando el nuevo empresario subrogado en los derechos y obligaciones laborales del anterior. Es de aplicación también en el caso de contratos de trabajo temporales.
Por otra parte, muchos convenios colectivos de trabajadores del sector público recogen la figura de la subrogación.