Arrendador

La posición de arrendador supone una serie de derechos y obligaciones, que vienen detallados principalmente en el Código Civil español. En el caso de que el bien arrendado sea una vivienda también entrarán en juego las estipulaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

En el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto.

Artículo 1543 del Código Civil

Fuera de estas normas, el arrendamiento se regula conforme a lo pactado en el contrato correspondiente.

¿Quién es el arrendador y el arrendatario?

Según la RAE, el arrendador es la «parte del contrato de arrendamiento que pone a disposición de la otra las cosas, obras o servicios objetos del contrato.»

Por otro lado, la RAE define al arrendatario como:

«Parte del contrato de arrendamiento que, en el arrendamiento de cosa, usa o disfruta de la cosa y paga el precio; en el arrendamiento de obras y servicios, ejecuta la obra o presta los servicios objeto del contrato y recibe el precio pactado.»

En el artículo 1546 del Código Civil se ofrecen las siguientes definiciones:

Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio, y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.

Artículo 1546 del Código Civil

Derechos del arrendador

El principal derecho del arrendador es recibir la renta pactada, en el tiempo y condiciones estipulados. Además, para que el contrato sea efectivo podrá solicitar garantías, que incluyen:

• Fianza.
• Avales.
• Depósitos.
• La firma de un contrato de arrendamiento.

Por otro lado, el arrendador mantiene la titularidad del bien, por lo que deberá autorizar las correspondientes reformas o modificaciones del mismo. También tiene derecho a que se le notifique con el tiempo pactado la finalización del contrato de alquiler.

Además, siempre que lo hiciera constar en el contrato, tendrá derecho a interrumpir la prórroga automática del mismo si necesitara la vivienda para sí o sus familiares. Para activar este derecho, los parientes deben encontrarse en primer grado de consanguinidad, computándose también su cónyuge.

Por último, el arrendador tiene derecho a que se le devuelva el bien en las condiciones en las que fue cedido. Esto le permite reclamar la reparación o indemnización en caso de que el objeto del arrendamiento se pierda o resulte dañado.

Así se establece en el artículo 1561 y 1563:

El arrendatario debe devolver la finca, al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

Artículo 1561 del Código Civil

El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Artículo 1563 del Código Civil

¿Cuáles son las obligaciones del arrendador?

La principal obligación del arrendador es ceder el uso y disfrute del bien arrendado. En concreto, las obligaciones del arrendador se establecen en el artículo 1554 del Código Civil español:

El arrendador está obligado:

1.º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

3.º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.

Artículo 1554 del Código Civil

Además, en los arrendamientos de vivienda debe mantener la casa en condiciones de habitabilidad. Si el objeto de arrendamiento fuera diferente a una vivienda, el arrendador todavía deberá mantenerla en condiciones para que sirva al fin convenido.

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

Artículo 21.1 de la LAU

Incumplimiento de las obligaciones del arrendador

En cuanto al incumplimiento de estas obligaciones, el Código Civil establece lo siguiente:

Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente.

Artículo 1556 del Código Civil

Desahucio

Una de las principales facultades del arrendador es desahuciar al arrendatario. Esta posibilidad le asiste siempre que haya terminado el plazo pactado en el contrato.

Además, el arrendador podrá promover un desahucio cuando su inquilino (artículo 1569 del Código Civil):

• Falte al pago de las rentas.
• Infrinja las condiciones del contrato.
• O destine la cosa a fines diferentes de los acordados.

La figura del arrendador en el arrendamiento de servicios y de obras

En el arrendamiento de servicios, el arrendador será el prestador del servicio, mientras que en el arrendamiento de obra será quien realice la prestación acordada.

La obligación principal del arrendador en el arrendamiento de servicios es prestar el servicio, y en los de obras ejecutar la obra.

En el arrendamiento de obras o servicios, una de las partes se obliga a ejecutar una obra o a prestar a la otra un servicio por precio cierto.

Artículo 1544 del Código Civil

La diferencia entre uno y otro es que:

1. En el primero solo se obliga en cuanto a medios. Así, debe procurar diligentemente la satisfacción del arrendatario. Sin embargo, el resultado de la operación no entra dentro del contrato, por lo que no se produciría un incumplimiento en caso de que fracasara en su propósito.
2. En el segundo se obliga en cuanto a resultados. Por tanto, los medios empleados pueden o no ser determinantes de la obligación. Pero en todo caso el arrendador responderá por no ejecutar la obra pactada o realizarla de forma parcial o diferente a lo estipulado.

Referencias

• Código Civil